Proprietario di casa non fa lavori di manutenzione, cosa fare?

Il 30% della popolazione totale in Italia vive in affitto. Una scelta consapevole, in linea con le proprie necessità logistiche e lavorative. Questo però comporta dei vari obblighi sia da parte dell’inquilino che del padrone di casa. Di regola l’inquilino deve provvedere alla manutenzione ordinaria della casa, mentre il proprietario alla manutenzione straordinaria. Non sempre però ognuno fa il suo dovere.

Avere una casa in affitto esclude gli oneri della proprietà ma comporta obblighi verso il locatore, come versare un corrispettivo periodico per il godimento dell’immobile, obbligo del proprietario è invece offrire un ambiente perfettamente agibile all’affittuario. A volte ciò non avviene, occorre quindi chiedersi, cosa fare se il proprietario di casa non fa lavori di manutenzione?

A chi spettano riparazione e manutenzione dell’immobile in affitto?

Secondo l’art. 1577 C.C., qualora l’immobile in affitto abbia bisogno di riparazioni urgenti può eseguirle direttamente il conduttore (affittuario). Queste saranno però a spese del locatore, eccetto quando sono gli affittuari ad anticipare le spese: essi dovranno avvisare in anticipo il locatore e ricevere da quest’ultimo idoneo rimborso, disposto dall’art. 1583 C.C..

Discorso differente per le riparazioni non-urgenti e relative a cose mobili: secondo gli artt. 1609, 1621, 2153 e 2764 C.C., salvo clausole contrattuali, piccola manutenzione e spese di conservazione sono a carico dell’affittuario.

Tuttavia, l’obbligo del proprietario alla manutenzione non sussiste in caso di riparazioni da dolo o colpa di affittuario, suo familiare, suo dipendente o altra persona ammessa al godimento dell’immobile: tali riparazioni spetteranno prettamente all’affittuario, che non risponderà però di danni causati da vecchiaia degli impianti o casi fortuiti (arrecati da agenti atmosferici o fatti non dipendenti dalla sua responsabilità).

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Immagine sopra: lavori in casa

Cosa fare quando il locatore non effettua manutenzione della casa?

Mentre il locatario è tenuto a pagare canone periodico d’affitto, solitamente mensile, entro 20 giorni dalla scadenza contrattuale conservando l’immobile in buono stato, il locatore deve garantire il suo perfetto stato d’utilizzo provvedendo a manutenzione straordinaria, ad esempio ristrutturando strutture portanti, sostituendo apparecchiature, tubazioni o impianti.

Il mancato adempimento di tale impegno da parte del proprietario comporta:

  • Grave violazione contrattuale
  • Mancata garanzia di ambiente godibile per l’affittuario

Se il proprietario di casa non presta manutenzione straordinaria, il locatario non può non pagare il canone o modificarlo di sua volontà, può però intraprendere alcune azioni che proteggano la sua posizione.

Riparazioni a proprie spese

Se particolarmente urgenti, l’affittuario può effettuare interventi manutentivi a sue spese, richiedendo consenso e in seguito rimborso al proprietario: sarà responsabilità dell’affittuario fornire adeguata documentazione degli importi sostenuti, così come le prove dell’urgenza dell’intervento. In caso di comprovata priorità e mancata risposta del proprietario, l’affittuario ha facoltà di svolgere direttamente i lavori senza autorizzazioni né divieti.

Comunicazione scritta

L’affittuario può segnalare in anticipo gli interventi straordinari da effettuare in casa attraverso comunicazione scritta con raccomandata A/R: muovendosi in questo modo sarà maggiormente tutelato, poiché il proprietario sarà diretto responsabile della mancata manutenzione una volta ricevuta la comunicazione; al contrario, senza comunicazione preventiva il proprietario stesso potrà addebitargli spese di negligenza qualora i danni aumentino nel tempo.

Riduzione canone affitto

In caso di inagibilità totale o parziale dell’immobile in affitto, l’affittuario può richiedere riformulazione del contratto al proprietario, riducendo l’importo dei canoni precedentemente pattuiti. Tale riduzione avviene anche se la manutenzione straordinaria in corso si protragga per oltre 20 giorni dal termine indicato, proporzionalmente a durata lavori e tempo d’inabitabilità.

Interruzione pagamento affitto

Secondo l’art. 1587 C.C., l’affittuario non è legittimato a interrompere il canone d’affitto, ciò è però possibile qualora l’assenza di manutenzione da parte del proprietario porti a gravi vizi e danni strutturali, che pregiudichino vivibilità e/o agibilità dell’immobile.

Causa contro il proprietario

Se nessuna delle azioni sollecita l’attenzione del proprietario, l’affittuario può citarlo in giudizio affidandosi ad un avvocato esperto in diritto civilista. Il conteggio delle spese per manutenzione ed eventuali danni spetterà al giudice, da tale cifra sono però esclusi i canoni d’affitto (credito e debito hanno entità differenti), eccetto casi in cui l’immobile sia completamente inagibile: l’interruzione totale o parziale del pagamento dell’affitto sarà legittima solo davanti a totale assenza d’interventi manutentivi da parte del proprietario.

Rescissione contratto e abbandono dell’immobile

Qualora i mancati interventi di manutenzione straordinaria riducano o compromettano irreversibilmente l’agibilità dell’immobile, l’affittuario può affidarsi ai servizi di un avvocato civilista per rivolgersi al giudice chiedendo la rescissione del contratto d’affitto. In alternativa, si può richiedere il risarcimento dei danni causati dai lavori non effettuati.

Quali spese a carico del locatario?

Anche quando il proprietario di casa non fa lavori di alcun tipo, gli artt. 1609, 1621, 2153 e 2764 C.C. stabiliscono che la manutenzione ordinaria di piccoli importi è sempre a carico del locatario. In questa vi sono interventi di:

  • Ammodernamento arredamento ed elettrodomestici
  • Riparazione porte, finestre ed elementi soggetti a deterioramento nel tempo

Risponderà quindi il locatario stesso a danni riconducibili alla sua responsabilità, dovuti a:

  • Difetti e negligenze di piccola manutenzione
  • Mancata custodia degli strumenti domestici
  • Mancata segnalazione di riparazioni urgenti al locatore

Di comune accordo, è inoltre possibile inserire nel contratto una clausola per porre anche le spese di manutenzione straordinaria a carico del locatario.

Infine, per una maggiore tutela, il proprietario può disporre il versamento di una caparra: detta anche cauzione o deposito cauzionale, è un sovrapprezzo simbolico che l’inquilino pagherà per coprire anticipatamente eventuali danni all’immobile da lui causati. Il proprietario può trattenerla in caso di:

  • Mensilità non pagate
  • Accordo comune sulla quantificazione dei danni
  • Citazione in giudizio con quantificazione danni

La caparra produce interessi annuali, da restituire al termine del contratto d’affitto.

Conclusioni

Secondo Eurostat, al 2020 circa il 30% della popolazione italiana risiede in una casa in affitto, complici anche continui spostamenti per lavoro o necessità di spazi differenti di quelli che si abitano.

Tuttavia, davanti alle criticità economiche causate dall’epidemia CoViD-19 e nonostante i vari Ecobonus presentati dal Governo, un proprietario di casa che non effettua lavori di manutenzione è un’eventualità che può essere frequente. A conti fatti, salvo casi particolari il Codice Civile difende esplicitamente l’affittuario, che dovrà però conoscere nel dettaglio i suoi diritti.

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